Anasayfa Künye İletişim

Yaşam Eğitim Sağlık Lezzet Gez-Gör Şehir Turu Kent Güzellik Çocuk Dünyası Kültür & Sanat Konuk Başarı Öyküsü
Anasayfa
Hakkımızda
Arşiv (Eski Sayılar)
Editörden
Konuk Yazar
Küçük İş İlanları
Abonelik
Reklam
Künye
İletişim




/ Kent / Binamızı Yenileme Kararı Alırken!

Binamızı Yenileme Kararı Alırken!

Okunma : 463

Binamızı Yenileme Kararı Alırken!


Kentsel dönüşüm hızla devam ediyor ancak halen anlaşılmayan unsurlar ve anlaşmazlıklarla birlikte hiç başlamayan, hatta bitmeyen ve davalık olmuş projeler de var. Peki kentsel dönüşüme girmeden önce ve sonrasında neler yapmalı, nelere dikkat etmeli?

 

Kentsel Dönüşüm Kapsamında

Binamızı Yenileme Kararı Alırken!

 

ACIBADEM Dergisi / NALAN Fidan / Mayıs-Haziran 2018 / Sayı:64

 

Kentsel dönüşümün sürecinde vatandaşlara ve özel kuruluşlara binaların yıkım öncesinden, proje yönetimi sürecine kadar danışmanlık ve değerleme hizmeti veren Archi Danışmanlık ve Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kurucuları Yüksek Mimar Önder Neşeli ve Mimar Nurcan Neşeli ile vatandaşın bu süreçte karşılaştığı sorunları konuştuk ve öneriler aldık.

 

 

Kentimizde devam etmekte olan kentsel dönüşüm sürecini bir mimar ve gayrimenkul değerleme uzmanı olarak nasıl değerlendiriyorsunuz? Aksayan yönleri nelerdir?

 

 

Marmara depreminin ardından yapılan düzenlemelerle 2012 yılında 6306 Sayılı “Afet Riski Altındaki Binaların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun” daha kısa bilinen adıyla “Kentsel Dönüşüm Kanunu” çıktı. Bu kanun ülkedeki eski ve depreme dayanıksız binaların yenilenmesi açısından son derece olumludur.

 

Ancak bu kanunun aksayan yönleri de var ve ne yazık ki;

 

-Zamanla hedef oldukça şaştı ve sağlam binalarda oturmaktan çok ekonomik getiri ana hedef oldu. Yasa ön hazırlık yapılmadan hayata geçirildi. Mülkiyet hakları çiğnendi. Bunun sonucunda çok kişi mağduriyet yaşadı. Özellikle ilk çıktığında yasa kişilerin yasal haklarını aramalarına müsait değildi. Bu nedenle çoğu kişi çaresizlikten 2/3 çoğunluğun kararına boyun eğmek zorunda kaldı.

 

-Riskli yapıların yenilenmesi için imar artışı gerekiyordu. Aksi durumda yapı alanı aynı kaldığında, müteahhide verebilecek bir pay olmadığından binalar yenilenemiyordu. Bununla ilgili farklı çözüm yolları bulmadan bu yasanın çıkması nedeniyle müteahhitler alan kazanabilmek için daireleri küçülttüler. Zorlama planlar ve Türk toplumunun sosyal yapısına uymayan daireler ortaya çıktı.

 

 

 

“Binayı riskli yapı ilan ettirmek işi çıkmaza sokabilir”

 

 

 

Kentsel dönüşümden yararlanmak isteyen vatandaş işe nereden başlamalı? Tavsiyeniz nedir?

 

Kentsel dönüşümden faydalanmak isteyen kişiler bunu diğer maliklerle tartışıp konuşmak için apartman yöneticisinden bir toplantı talep etmeli. 2/3 çoğunluk sağlanması için kulis yapmak, benzer düşüncedeki insanları kaybetmeden kararsız kişileri de ikna etmek gerekir. Burada asla tavsiye etmeyeceğim tek şey “Nasıl olsa mecbur kalırlar” diye düşünerek tek başına binayı “riskli yapı” ilan ettirmek olur. Basit inatlaşmalar yüzünden herkesin birbiri ile mahkemelik olduğu ve binaları yıkıldığı halde müteahhit bulmalarının imkansızlaştığı apartmanlar biliyorum. Birlikte yenilemeye karar verdikten sonra gerisi çok kolay. Önemli olan birlikte karar verebilmek.

 

 

Mimar Nurcan Neşeli

 

 

 

“Davalı binlerce apartman var!”

 

 

Kentsel dönüşüm sürecinde vatandaşların daha çok ne gibi sorunlarla karşı karşıya kaldıklarını görüyorsunuz? Size hangi sorunlarla başvuruda bulunuyorlar?

 

En çok karşılaşılan sorun 2/3 çoğunluğun binayı yenileme kararı alırken azınlığın haklarını gasp etmesidir. Bu özellikle Acıbadem’de cadde üzerinde dükkanlar bulunması nedeni ile sık yaşanan bir durumdur. Örneğin zemin katta bulunan birini “müteahhit zemine kendisi için dükkan yapacak diye” üst kata çıkartıp, arsa payın düşük diyerek arka cepheye yerleştirebiliyor. Zemin kattaki de “zemin katta yapılacak dükkan benim hakkım” diye düşünebiliyor. Bu iki düşüncenin de yanlış olduğunu anlatabilecek ve maliklerin aralarında olması muhtemel anlaşmazlıkları çözebilecek ara buluculara ihtiyaç vardı. Devletin avukatlardan oluşturduğu arabuluculuk kurumunu bu konulara kanalize etmesi problemi büyük ölçüde çözebilirdi. Ancak ne yazık ki avukatlar dahi bu konuya yeterince eğilmeyince komşuluk ilişkileri bozuldu ve komşuları birbiri ile davalı binlerce apartman oldu.

 

 

 

“Kişiler arsa payını, kat irtifakını, yasal hak ve sınırlarını bilmeden bu işlere giriştikleri zaman istemeden başkalarına zarar verebiliyorlar.”

 
 
 

Genelde anlaşmazlık hangi konuda yaşanıyor?

 

 

En büyük sorun yeni binadaki dağılımda haksızlık yapıldığına inanılması. Malikler eski yapıya göre yeni binada konum ve büyüklük olarak avantajlı olsalar bile bir başka komşularının daha avantajlı olmasını kabul edemiyorlar. 1 m2 fark bile büyük sorun oluyor. 40 yıllık komşuluk ilişkileri çöpe atılıyor.

 

 

Hemen her bina kentsel dönüşümden yararlanabilir mi?

 

 

İçinde yaşam olan ve lisanslı mühendislik bürolarınca çürük bulunan her bina kentsel dönüşüm avantajından faydalanabilir. Ancak iş yeri niteliği taşıyanlar bundan sınırlı yararlanabilirler.

 

Yüksek Mimar Önder Neşeli

 

 

Gayrimenkul değerleme şirketi olarak siz bu süreçte hangi konuda ve nasıl yardımcı oluyorsunuz? Ne gibi hizmetler veriyorsunuz?

 

Archi, devletin iki güçlü kurumu olan SPK ve BDDK tarafından “Gayrimenkul Değerlemesi” yapmak üzere lisans verilerek yetkilendirilmiş bir kuruluştur. Asli görevleri arasında gayrimenkullerin yasal durumları ve değerleri ile ilgili araştırmalar yapıp bunları raporlamaktır. Emlakçılık vb. işler yapması kanunla yasaklanmıştır.

 

 

 

Kentsel Dönüşüm sürecine girmiş veya girilmesi düşünen yapılar için bizden yıkım öncesinden, proje yönetimine kadar farklı hizmetler alabilirler. Kısaca verdiğimiz hizmetlerden bahsetmek gerekirse;

 

 

Münferit veya toplu olarak mevcut  bağımsızların yasal, mevcut durum, şerefiye ve değer tespitleri: 

Bu tespit ileride hak kaybı yaşanmaması veya yaşandığı durumda hak iddia edilebilmesi için gerekli olan raporlama ile delil teşkilidir. Bu hizmetin bina yıkılmadan alınması gerekir.

 

 

 

Toplu olarak dairelerin değerleri ve arsa payı değer tespitleri: 

Bu tespit herhangi birinin yenilemeye karşı çıkması durumunda Şehircilik Bakanlığı’nın talep ettiği bir raporlamadır.  Burada amaç yenilemeye razı olmayan maliklerin arsa paylarının açık arttırma ile satışa çıkarsa minimum ne kadar bedele satılabileceğinin belirlenmesidir. Bu değerleme hizmeti "riskli yapı" kesinleştikten ve maliklere yıkım tebliği yapıldıktan sonra müteahhitle anlaşma toplantısı yapmadan önce düzenletilmeli ve şehircilik bakanlığına onaylatıldıktan sonra toplantıda maliklere sunulmalıdır.

 

 

Münferit veya toplu olarak yeni yapılacak/yapılmış dairelerin yasal, mevcut durum, şerefiye ve değer tespitleri: 

Bu tespit hak kaybı yaşandığı durumda hak iddia edilebilmesi için gerekli olan raporlama ile delil teşkilidir. Bu hizmet yeni bina yapıldıktan sonra herhangi bir zamanda alınabilir. Burada amaç dairelerden bazılarında herhangi bir büyüme veya küçülme varsa, bu tip tespitlerin de yapılarak maliklerin aydınlatılmasını hedefler.

 

 

Eski ve yeni binadaki bağımsız bölümlerin değerlerinin, şerefiyelerinin karşılaştırılması: 

Bu raporlamadaki amaç eski bağımsız bölümlerle yeni bağımsız bölümler arasındaki şerefiye ve değer farklarını ortaya çıkartmaktır. Şayet bina müteahhit payından dolayı küçülüyorsa, herkesten aynı oranda küçülmelidir. Aykırı herhangi bir oluşum bu raporlamada belirlenmiş olur.

 

 

Arsa payı düzenleme raporu hazırlanması: 

Şayet arsa paylarında uyumsuzluk varsa ve mahkeme yoluna gidilerek düzeltme gerekiyorsa, bu sürece girmemek amacı ile tüm maliklerin kabulü ile bu çalışma yapılabildiği gibi mahkemenin tayin ettiği bilirkişi için ön çalışma niteliğinde düzenlenmektedir.

 

 

Proje yönetimi: 

Sözleşme başlangıcından bitişine kadar destek hizmetidir. Sözleşmenin kontrolü, varsa eksiklikler, teminatlar ve onaylı proje kontrolü ile şantiye kontrolü ile projeye uygunluk tarafımızca yapılmakta ve 2 ayda bir binanın ilerleme seviyesi kontrol edilerek bitmişlik seviyesi tablo halinde raporlanmaktadır. Burada amaç tarafınızca onaylanmış projeye göre herhangi bir farklılıkta müdahale edebilmektir. Mevcutta yapı denetim firmaları varsa da bu kuruluşlar daha ziyade binanın statik dayanıklılığı ile ilgili denetim yapmaktadır. Ancak proje incelenmesi şerefiye farklarının tespiti vs. amacı ile değil, mimari açıdan fonksiyonel kullanım ve bağımsızların alanlarının dağılımı ile ilgili olacaktır.

 

 

Bilgi ve İletişim:

Archi Danışmanlık ve Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Doğancı Sok.No:4/2 Acıbadem

Tel: 0216 553 90 33

www.archi.com.tr



Diğer İçerikler


“Hasanpaşa Gazhanesi’nde” Restorasyon Süreci Devam Ediyor.
Koşuyolu’nda bir ilk “Koşuyolu Mahalle Meclisi Kuruluyor”
İstanbul’un Plaj Rotası
Acıbadem İçin El Ele Verelim
Validebağ’ın Ağaçları ve Bitki Örtüsü
Kendin Ek Kendin Biç / Hobi Bahçesi Rotaları
Tarihi Özdemiroğlu Mektebi Binası Yenileniyor
23 Nisan’da Misafir Öğrenciler Üsküdar Belediyesi’nin Konuğu Oldular
Mor Salkım ve Erguvan Şöleni Başlıyor
Mabeyinci Emin Bey Köşkü
Nazım ile Piraye nin Köşkü
Piyangodan Kazandı
İstanbul a Has VAPURLAR
Arif Atılgan İle Süreyya Operası
Leonardo yu Koşuyolu na Taşıyorlar
KOŞUYOLU Şimdi de KANADA YOLCUSU
Kadıköy de Gençlere Cumhuriyet Bayramı Hediyesi
Validebağ ın Kuşları
TAŞKÖPRÜ Caddesi trafiğe kapatıldı
KENTTE EKOLOJİK YAŞAM İÇİN KADIKÖY DE BULUŞTULAR
Acıbadem in yeni muhtarı Semra Aydın oldu
Koşuyolu nda Yıkılan Ağaçların Yerine Yenileri Ekiliyor
Koşuyolu nda İSPARK Uygulaması Başladı
Çamlıca Kız Lisesi Müze Olacağı Günleri Bekliyor
Yitip Giden Kadıköy
Tarihi Binanın Ruhu Bu Müzede Yaşıyor
Çamlıca Kız Lisesi Tarihi Binası Müze Olmayı Bekliyor
KEMAL SUNAL EKOLOJİK YAŞAM MERKEZİ AÇILIYOR​

E-Dergi Oku

Mayıs-Haziran 2018 Yıl : 12 Sayı:64




E-dergimiz, sayfaları çevirerek okuma, paylaşma ve sayfalar üzerindeki logo ve iletişim bilgilerini tıklayarak gezinti yapmanıza olanak sağlıyor.






E-Mail Kayıt

Mail adresinizi kayıt ederek bizlerden haberdar olabilirsiniz...

E-Mail :









Sosyal Medya


Menu


En Son Eklenenler


E-Dergi





ACIBADEM Dergisi 2007 © İkibin7 Medya. Her hakkı saklıdır.

absmiddle